Skutki w VAT pobrania opłaty rezerwacyjnej przez dewelopera

Z wnioskiem o interpretację wystąpił deweloper. Na poczet sprzedaży mieszkań pobiera on opłaty rezerwacyjne. Stosownie do art. 32 ust. 3 Ustawy deweloperskiej, opłata rezerwacyjna będzie zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej - w przypadku zawarcia z klientem umowy. Wtedy to opłata rezerwacyjna będzie przekazywana na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Jeśli nie dojdzie do zawarcia z klientem umowy, opłata rezerwacyjna będzie zwracana klientowi w całości w przypadku, gdy:

‒    klient nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej w rozumieniu ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami;

‒  deweloper dokonałby zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania o tym klienta.

Jeśli natomiast deweloper:

‒    nie wykonywałby zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej,

‒ zawarłby umowę sprzedaży lokalu z klientem, która była poprzedzona umową rezerwacyjną, i nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru lokalu oraz klient nie przystąpiłby do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości

- wówczas opłata rezerwacyjna będzie zwrócona klientowi w podwójnej wysokości.

Z kolei, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej lub innej umowy z winy klienta, ale z innych powodów niż wskazane powyżej, deweloper zatrzyma całość lub część opłaty rezerwacyjnej w zależności od postanowień konkretnej umowy rezerwacyjnej.

Po pierwsze, dyrektor KIS wyjaśnił, że można tu mówić bardziej o kaucji czy płatności zabezpieczającej. Co do zasady kaucja, nie jest zaliczana na poczet ceny i podlega zwrotowi po zrealizowaniu warunków umowy. Nie jest to otrzymanie części należności, a zatem nie można uznać jej ani za zaliczkę, ani za zadatek, ani tym bardziej za przedpłatę lub ratę. Z tych względów pobrana kaucja, będąca zabezpieczeniem wykonania umowy, która jest zwracana klientowi, nie jest obrotem w rozumieniu art. 29a ust. 1 i 2 ustawy o podatku VAT i nie rodzi obowiązku podatkowego w tym podatku.

Po drugie, zatrzymanie części lub całości opłaty rezerwacyjnej na poczet odszkodowania stanowi rekompensatę finansową dla świadczeniodawcy, jako strony dotkniętej niewykonaniem umowy i nie wiąże się ze spełnieniem świadczenia wzajemnego przez klienta. Zatem, opłata pełniąca funkcję odszkodowawczą (rekompensacyjną) za poniesione straty, nie mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i tym samym nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.