Jak rozliczać najem krótkoterminowy w VAT

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy podatnik świadczy usługę najmu, czy tzw. usługi krótkotrwałego zakwaterowania. Będzie miało to istotne znaczenie dla kwestii obowiązków dokumentacyjnych oraz rozliczenia VAT. Poniżej przedstawiamy najważniejsze kwestie pomocne w rozliczeniu tych usług. Zakładamy, że usługi te są świadczone bez wyżywienia.

Opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, w tym również:

• przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
• zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
• świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Zarówno świadczenie usług najmu, jak i usług krótkotrwałego zakwaterowania spełnia definicję usługi w rozumieniu ustawy o VAT. Aby jednak świadczenie usługi podlegało opodatkowaniu, to musi być wykonana przez VAT działającego w takim charakterze.

Należy tutaj zauważyć, że ustawa o VAT posługuje się własną (autonomiczną) definicją działalności gospodarczej, niezależną od definicji przedsiębiorcy z Kodeku cywilnego, czy Prawa Przedsiębiorców. Może być zatem sytuacja, że osoba nie będąca formalnie przedsiębiorcą zarejestrowanym w CEiDG (np. wynajmująca mieszkanie w ramach najmu prywatnego), będzie podatnikiem VAT. Podatnikami są, bowiem osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą (wskazaną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT bez względu na cel lub rezultat takiej działalności).
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Zwolnienie to nie ma jednak zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy o VAT.

Zwolnione z VAT są usługi wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości na własny rachunek – wyłącznie na cele mieszkaniowe (o ile nie są to usługi krótkotrwałego zakwaterowania). Natomiast wynajem mieszkań na inne cele podlega opodatkowaniu, chyba że podatnik (wynajmujący) wybierze tzw. zwolnienie podmiotowe na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT (limit 200.000 zł).

Wynajem mieszkania w ramach usług krótkotrwałego zakwaterowania podlega opodatkowaniu według stawki 8%. Z kolei, wynajem mieszkań na cele użytkowe, np. na biuro jest opodatkowany według stawki 23%. Dodać tutaj należy, że podatnicy zwolnieni z VAT, czy to przedmiotowo, czy podmiotowo, nie muszą się rejestrować dla celów VAT, prowadzić ewidencji, o której mowa w art. 109 ust. 3 ustawy o VAT, ani składać deklaracji (tj. JPK_V7M/JPK_V7K). Podatnicy zwolnieni podmiotowo powinni natomiast prowadzić ewidencję sprzedaży zgodnie z art. 109 ust. 1 ustawy o VAT.

Obowiązek wystawienia faktury powstanie w sytuacji, gdyby usługi najmu mieszkania albo usługi krótkotrwałego zakwaterowania były świadczone na rzecz innych podatników VAT albo osób prawnych nie będących podatnikami, stosownie do art. 106b ust. 1 ustawy o VAT. Z tym, że stosownie do art. 106b ust. 2 ustawy o VAT, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 ustawy o VAT.

Natomiast w myśl art. 106b ust. 3 ustawy o VAT, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) czynności, o których mowa w art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów – jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z art. 106b ust. 1 ustawy o VAT,

2) sprzedaż zwolnioną, o której mowa w art. 106b ust. 2 ustawy o VAT, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118 ustawy o VAT – jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

W przypadku sprzedaży zaewidencjonowanej przy zastosowaniu kasy rejestrującej potwierdzonej paragonem fiskalnym, fakturę na rzecz podatnika wystawia się wyłącznie, jeżeli paragon potwierdzający dokonanie tej sprzedaży zawiera numer, za pomocą którego nabywca towarów lub usług jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej (NIP).

W przypadku stwierdzenia, że podatnik wystawił fakturę z naruszeniem art. 106b ust. 5 ustawy o VAT, fiskus ustala temu podatnikowi dodatkowe zobowiązanie podatkowe w wysokości odpowiadającej 100% kwoty podatku wykazanego na tej fakturze. W stosunku do osób fizycznych, które za ten sam czyn ponoszą odpowiedzialność za wykroczenie skarbowe albo za przestępstwo skarbowe, dodatkowego zobowiązania podatkowego nie ustala się.

W przypadku, gdy faktura w formie elektronicznej dotyczy sprzedaży zaewidencjonowanej przy zastosowaniu kasy rejestrującej, podatnik zostawia w dokumentacji paragon dotyczący tej sprzedaży z danymi identyfikującymi tę fakturę. Przepisu tego nie stosuje się w przypadku, gdy paragon został uznany za fakturę wystawioną zgodnie z art. 106e ust. 5 pkt 3 ustawy o VAT. Chodzi tu o sytuacje, gdy paragon uznawany jest za tzw. fakturę uproszczoną, jeżeli zawiera numer NIP nabywcy, a jego wartość brutto nie przekracza 450 zł.

Trzeba również pamiętać, że do ewidencjonowania usług w zakresie krótkotrwałego zakwaterowania, musi być zasadniczo stosowana tzw. kasa online (o ile oczywiście nie korzystamy za zwolnienia z obowiązku ewidencji na kasie).