Czy z tytułu należności pobieranych za dzierżawę nieruchomości, spółka będąca zarządcą sądowym jest podatnikiem VAT

Spółka prowadzi działalność w zakresie usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczonych na zlecenie, sklasyfikowanych pod pozycją 68.32.11.0 i 68.32.12.0 PKWiU. Usługi te, na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia ministra finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień, są przedmiotowo zwolnione z VAT.

Spółka na wniosek sądu wyraziła zgodę na ustanowienie jej zarządcą sądowym nieruchomości gruntowej. Podstawę prawną działalności spółki jako zarządcy sądowego stanowić będą przepisy art. 203 Kodeksu cywilnego oraz art. 935-941 Kodeksu postępowania cywilnego. Po uprawomocnieniu się ww. postanowienia, spółka będzie zobowiązana do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT (obrót z jej działalności przedmiotowo zwolnionej z VAT przekroczy limit 200.000 zł) i będzie zobowiązana do rozliczania VAT od wynagrodzenia z tytułu zarządu sądowego nieruchomością gruntową.

Spółka, jako zarządca sądowy, będzie zobowiązana do pobierania pożytków z nieruchomości oraz pokrywania, do wysokości nieprzekraczającej osiągnięte dochody, wydatków związanych z nieruchomością. Czynności te zarządca sądowy będzie wykonywał we własnym imieniu, ale na rzecz współwłaścicieli nieruchomości. Stąd spółka, jako zarządca sądowy, ma wystawiać dzierżawcy parkingu faktury z tytułu dzierżawy terenu. Na tej podstawie, dzierżawca będzie uiszczał należny czynsz.

Wpłaty dzierżawcy będą realizowane na rachunek bankowy założony i prowadzony dla tej nieruchomości. Z osiągniętych przychodów, spółka jako zarządca sądowy, będzie pobierała wynagrodzenie za pełnienie funkcji zarządcy sądowego wynikające z postanowienia sądu oraz regulowała pozostałe wydatki związane z zapewnieniem prawidłowej gospodarki nieruchomością.

Stąd powstała wątpliwość, czy spółka jako zarządca sądowy, w stosunku do należności, jakie pobierać będzie na rzecz i na rachunek bankowy współwłaścicieli nieruchomości, jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT i czy powinna uwzględnić te należności we własnych ewidencjach JPK VAT, jakie będzie zobowiązana składać, dodając je do swoich obrotów?

Dyrektor KIS zgodził się z tym, że spółka nie działa tu jako podatnik. Organ zwrócił uwagę, że zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu, co tym samym oznacza wyłączenie właściciela od możliwości dokonywania takich czynności. Zatem zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu, w związku z czym to on jest stroną umów mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość. W pewnych przypadkach działalność ta doznaje ograniczeń, albowiem możliwość jej prowadzenia uzależniona jest od zgody współwłaścicieli nieruchomości bądź sądu. Ograniczenie to wiąże się jednak z pojęciem czynności wykraczających poza zwykły zarząd.

Przede wszystkim jednak to współwłaściciele są beneficjentami czynności dzierżawy. Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Natomiast wynagrodzenie Spółki jest ekwiwalentem usługi „zarządu”.

Jak wyjaśnił zatem dyrektor KIS „(…) Pobierany przez państwa od najemcy tej nieruchomości czynsz nie stanowi dla państwa, jako zarządcy nieruchomości, zapłaty w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy o VAT. Zapłatą będzie wyłącznie wynagrodzenie, jeśli będą je państwo pobierali za świadczone usługi. Powyższe stanowisko potwierdza szereg wyroków, m.in. z 13 czerwca 2014 r. sygn. akt I FSK 1066/13, z 8 stycznia 2013 r. sygn. akt I FSK 271/12 oraz z 28 czerwca 2012 r. sygn. akt I FSK 1538/11. W niniejszej sprawie świadczone na rzecz najemcy usługi najmu/dzierżawy w rzeczywistości są stosunkiem prawnym – zobowiązaniowym pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości a najemcą.

To współwłaściciele świadczą ww. usługę najmu, natomiast zarządca jest niejako "pośrednikiem" w świadczeniu tej usługi. Zatem to współwłaściciele są w istocie wydzierżawiającymi i dla tej usługi są podatnikami podatku od towarów i usług z tytułu dzierżawy nieruchomości (zarządzanej przez zarządcę sądowego). Tym samym należności z tytułu czynszu dzierżawy nieruchomości stanowią dla współwłaścicieli nieruchomości zapłatę za odpłatne świadczenie usług, stosownie do treści art. 5 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy oraz obowiązujących przepisów prowadzi zatem do wniosku, że należności z tytułu czynszu dzierżawy nieruchomości zarządzanej przez zarządcę sądowego, są kwotą należną z tytułu sprzedaży dokonywanej przez współwłaścicieli nieruchomości i w związku z tym to współwłaściciele mają obowiązek rozliczenia podatku od towarów i usług z tytułu ww. należności, stosownie do swoich udziałów w przedmiotowej nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw do rozliczenia usługi dzierżawy nieruchomości przez zarządcę sądowego”.

Przeczytaj także:

Jak na gruncie VAT prawidłowo sklasyfikować wydatki na finansowanie sporu sądowego
Jak skorygować VAT po korzystnym rozstrzygnięciu sądowym