Jak prawidłowo dokumentować refakturowanie kosztów wspólnych

Pytanie: Spółka z o.o. (podatnik VAT) jest właścicielem lokalu użytkowego, który wynajmuje innemu podmiotowi (również podatnikowi VAT). Spółka ponosi koszty obsługi nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa wystawia na rzecz spółki faktury VAT (w zakresie opłat za CO i wodę) oraz rachunki bez VAT (w zakresie kosztów zarządu nieruchomości wspólnej, funduszu rezerwowego praz wywozu odpadów komunalnych). Wszystkie te koszty spółka przenosi na podmiot faktycznie użytkujący lokal. Jak należy w sposób prawidłowy dokumentować refakturowanie tych kosztów i jakie stawki VAT powinny być zastosowane dla każdego z tych kosztów?