Zwolnienia w VAT z tytułu najmu mieszkania – sprawdź, na co musisz uważać
Na wstępie warto zauważyć, że kumulują się tu 2 zwolnienia – podmiotowe (związane z obrotem do 200.000 zł) i przedmiotowe (chodzi o usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe). Dodatkowo, co do zasady do limitu 200.000 zł nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku.
Lekarz świadczy typowe usługi ochrony zdrowia, korzystające ze zwolnienia (obrót 180.000 zł rocznie) oraz niekiedy wykonuje ekspertyzy (brak zwolnienia przedmiotowego; obrót 35.000 zł rocznie). Nie oznacza to, że przekroczył próg 200.000 zł. Do limitu nie wlicza się bowiem usług zwolnionych przedmiotowo. Zatem przy ekspertyzach przed opodatkowaniem „chroni go” nadal zwolnienie podmiotowe.
Od zasady tej istnieją jednak wyjątki, co dotyczy np. transakcji związanych z nieruchomościami (chyba że czynności te mają charakter transakcji pomocniczych).
Jeśli jednak dana osoba wynajmuje np. 10 mieszkań (każde za 2.000 zł miesięcznie), to rocznie uzyskuje ona obrót 240.000 zł. Tu przekroczy próg 200.000 zł, bo są to usługi związane z nieruchomościami i gdy stanowią wyłączny (czy nawet główny) przedmiot działalności tego podatnika. Przy wynajmie nieruchomości na cele mieszkalne nadal skorzysta ze zwolnienia przedmiotowego.
Jeśli jednak podatnik wynajmuje nieruchomości na cele mieszkalne (obrót 180.000 zł rocznie) oraz lokal usługowy (obrót 48.000 zł rocznie), to przy najmie lokalu użytkowego nie skorzysta ani ze zwolnienia podmiotowego (ściślej - utraci je zapewne pod koniec roku), ani przedmiotowego.
„(…) Zatem, w przedmiotowej sprawie obroty z tytułu świadczenia usług najmu nieruchomości na rzecz Najemców jako transakcje związane z nieruchomościami, które nie mają charakteru czynności pomocniczych, powinny być wliczane do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy”.
Interpretacja dyrektora KIS z 4 listopada 2020 r., 0114-KDIP1-1.4012.467.2020.2.RR
Drugi problem to kasa fiskalna. Trzeba w ogóle pamiętać, że każdy najem na gruncie VAT to działalność gospodarcza (nawet jeśli w podatku dochodowym jest to tzw. najem prywatny).
W przypadku kasy fiskalnej również mamy do czynienia ze zwolnieniem podmiotowym (i tu chodzi o obrót już tylko do 20.000 zł) i przedmiotowym (czynności wymienione w załączniku). Jeśli podatnik utraci zwolnienie podmiotowe, to może jeszcze korzystać ze zwolnienia przedmiotowego.
Zwolnieniu przedmiotowemu podlega zaś wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, jeżeli świadczenie tych usług:
-
w całości zostało udokumentowane fakturą lub
-
świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.
Wystarczy zatem spełnienie jednego z warunków. Z drugiej strony mamy jednak zmieniającą się rzeczywistość ekonomiczną (ceny dużo wyższe, niż np. 10 lat temu) i prawną (jak choćby obniżenie kilka lat temu limitu dla kasy z 40.000 zł na 20.000 zł). Zatem wystarczy niestety również wynajem za 1.700 zł miesięcznie (20.400 zł rocznie), by (ani nie wystawiając faktur, ani nie otrzymując zapłaty przelewem) – mieć obowiązek stosowania kasy fiskalnej.
Podobne artykuły
Zobacz również
Aktualny numer Pokaż listę wydań »
Doradca VAT, Nr specjalny 72
